Dans leurs dernières notes de conjoncture immobilière, les Notaires de France et la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) font le point sur le marché immobilier. Un marché qui semble désormais être entré dans une ère nouvelle sous l'effet du mouvement haussier des taux de crédit à l'habitat qui pénalisent les emprunteurs, selon les Notaires.
Un volume de transaction en baisse
Après une période haussière exceptionnelle de juillet 2020 à août 2021, le volume de transactions annuel de logements anciens se contracte. Ce constat est autant partagé par les Notaires de France, qui annoncent dans leur dernière note de conjoncture un chiffre de 1 083 000 transactions à fin février 2023, en baisse de - 8,1% sur un an, retrouvant le niveau observé juste avant la crise sanitaire. « Le marché vit un changement de cycle avec le nouvel environnement sur les taux. 2023 est une année de transition, de remise en cause, et plus favorable aux acquéreurs. Le marché poursuit son ajustement et sa régulation qui entraîne une baisse des prix. » analyse la FNAIM dans sa note de conjoncture du mois de mai 2023. « Nous maintenons notre prévision d’une baisse de 10 à 15% des ventes en 2023, ce qui correspond à entre 950 000 et un million de ventes. » note Emmanuel Perray, Directeur des études économiques de la FNAIM.
Vers une baisse des prix ?
Les acteurs de l’immobilier s’accordent à dire que cette baisse tendancielle des volumes laisse présager d'une baisse des prix à venir : d'après les projections issues des avant-contrats à fin mai 2023, les prix ne seraient plus qu'en très légère hausse à fin mai 2023 (+ 1,3% sur un an) et les évolutions des indices de prix sur 3 mois font état d'une baisse de - 0,9% à fin mai 2023.
Ces 5 dernières années, et notamment à la suite de la crise sanitaire, les prix ont fortement augmenté en France (+26% en moyenne, soir 4,7% par an). Au classement général depuis 5 ans, l’Ouest et notamment la Bretagne a fait la course en tête, avec des hausses de prix de plus de 35% sur la période. Par ailleurs, de manière générale, la moitié Sud du pays a vu ses prix augmenter davantage que la moitié Nord.
« Il faudra attendre quelques mois pour voir si des nuances régionales ou départementales apparaissent, mais il est très probable que la baisse des prix concerne l’ensemble des territoires en 2023. » indique la FNAIM
Les taux de crédits poursuivent leur hausse
Les taux des crédits immobiliers continuent d’augmenter dans le sillage des taux des emprunts d’Etats, et ce n’est sans doute pas encore fini. A fin avril 2023, les taux des crédits immobiliers ont grimpé à 2,71% d’après les chiffres de la Banque de France. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils seraient même passés de 1,1% en février 2022 à 3,15 % en avril 2023, soit 2 points d’augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 17% des prix). Ils pourraient approcher 3,5% à la fin du printemps 2023, même si le taux des emprunts d’Etat semble tendre à se stabiliser ces dernières semaines.
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