Comprendre l'immobilier
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07 juin 2023
Face à l’indifférence de l’exécutif, les pistes de la promotion immobilière pour sortir de l’impasse
Plongée dans une crise sans précédent depuis plusieurs mois, entre pénurie de foncier, hausse des coûts des matières premières, et désolvabilisation des acquéreurs du fait de la hausse des taux, les promoteurs assistent en spectateurs à la poursuite de la hausse des prix du neuf (+ 5,9 % sur un an, selon les chiffres de la profession), alors même que les ménages (investisseurs ou propriétaires occupants) réduisent toujours plus leur budget.
Selon le dernier Observatoire trimestriel de la FPI, le nombre de lancements commerciaux a atteint un plus bas historique depuis la création du syndicat, en 2010. Les ventes aux investisseurs particuliers ont, notamment, chuté de 52,3 % sur le 1er trimestre 2023 – une conjoncture qui a poussé ces derniers jours Pascal Boulanger, Président de la FPI, à réclamer des « mesures d’urgence » dès la restitution des conclusions du CNR Logement ce lundi 5 juin.
Sans attendre cette échéance, la profession organise déjà sa riposte contre les prises de positions de certains observateurs du secteur, préférant évoquer une « crise des promoteurs » plutôt qu’une crise du logement – alors même que les travaux du CNR ont vu de nombreuses personnalités souvent peu enclines à prendre fait et cause pour les acteurs de la promotion, au premier rang desquelles Emmanuelle Cosse (USH) ou Christophe Robert (Fondation Abbé-Pierre), alerter sur l’urgence d’une action systémique pour dégripper le marché de l’immobilier.
Certains promoteurs commencent, en effet, à évoquer directement la mise en suspens de certains programmes, à l’image de Norbert Fanchon, président du groupe Gambetta, qui fait état de 4 lancements bloqués du fait du manque de confiance des grands investisseurs comme des particuliers : « Nous nous orientons vers CDC Habitat et les bailleurs sociaux mais les institutionnels attendent une décote de 20 % pour revenir », précise-t-il.
Moins de taxes, et plus de logements intermédiaires
Pour sortir de l’ornière, nombre de professionnels s’accordent pour réclamer une prolongation rapide du PTZ (prêt à taux zéro), qui doit prendre fin au 31/12/2023, et un dispositif prenant la suite du Pinel pour redonner confiance aux investisseurs.
Dans l’attente de ces mesures, plusieurs pans de l’activité des promoteurs affichent une dynamique plus positive : « les programmes bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5 % [dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou dans les secteurs d’aménagement et de rénovation urbaine, ou « zones Anru »] ou alors les réalisations haut de gamme », note une professionnelle du secteur.
Pour les promoteurs, le logement intermédiaire et le bail réel solidaire (BRS) apparaissent aussi porteurs d’espoirs et de solutions : «Le bail réel solidaire, c’est une niche intéressante à pousser en zone tendue, souligne Franck Hélary, directeur général de Crédit Agricole Immobilier corporate et promotion. Les clients s’y intéressent et sont assez bien informés sur cette formule. C’est un tremplin dans le parcours résidentiel, différent du logement social.» Selon d’autres grands acteurs, l’option de permettre aux promoteurs de proposer des logements intermédiaires avec un taux de TVA à 10% (faculté encore réservée aux bailleurs sociaux) doit également être mise au menu des réflexions de l’exécutif.
Ainsi, selon Damien Robert, Président du directoire d’In’li (filiale dédiée au logement intermédiaire en Île-de-France du Groupe Action Logement), cette mesure prendrait tout son sens dans les zones très tendues où la demande ne faiblit pas : « L’écart entre les loyers sociaux et le marché libre a augmenté sur nos secteurs et nous avons moins de capacité pour augmenter notre offre locative », explique-t-il. Nous sommes passés sur nos plates-formes de 25 à 35 demandes pour un logement. » Selon lui, la conjoncture actuelle devrait cependant avoir un effet vertueux, en signant la fin de la hausse effrénée des prix du foncier. « Dès que l’on passe le périphérique, le foncier n’est pas si rare que cela. L’argent qui ne coûtait quasiment rien a exacerbé les surenchères entre promoteurs et permettait de surpayer les terrains. Une période maintenant révolue. »
Source : Le Figaro / Reproduction interdite