Galivel & Associés

Alors que l'entrée en vigueur du contrat-type fêtera bientôt ses 2 ans,l'UFC-Que Choisir et l'Association des responsables de copropriété (ARC) ont analysé les tarifs pratiqués par les cinq principaux syndics, laissant apparaitre des hausse tarifaires.

Rachid Laaraj, fondateur de Syneval (courtier en syndic) analyse la situation :

La loi ALUR a permis de mieux encadrer la profession de syndic de copropriété, notamment en imposant un contrat-type forfaitisant les prestations proposées et une obligation périodique de mise en concurrence du mandat de syndic.

Néanmoins, force est de constater que si les cabinets indépendants ont globalement joué le jeu, les groupes ont plutôt cherché à détourner l’esprit du texte en tentant de vider les contrats de leur substance. Afin de pouvoir afficher une hausse limitée des honoraires de base d’une année sur l’autre, ces derniers ont souvent diminué drastiquement le nombre de visites ou réduit la présence en Assemblée Générale uniquement aux heures ouvrables. De cette manière, les visites supplémentaires et la présence en Assemblée Générale le soir font dorénavant l’objet d’une facturation annexe, contrevenant à l’esprit « forfaitaire » du contrat-type. Aux copropriétaires d’être vigilants :

1. Le nombre de visites doit être cohérent avec la taille de la résidence : une seule visite pour une résidence de 100 logements est très clairement insuffisant (6 visites semblent un minimum).
2. La présence du gestionnaire en assemblée générale doit correspondre aux horaires traditionnels de la résidence, soit dans 90% des cas le soir.
3. Le nombre de réunions du conseil syndical en présence du gestionnaire doit également correspondre à la taille et à la complexité de la copropriété (ex : 4 conseils syndicaux en soirée pour une résidence d’une centaine de logements).

Les prestations annexes ne sont pas épargnées, comme nous le soulignions dans une étude parue en novembre 2016, les tarifs de ces prestations affichent des écarts d’un cabinet à l’autre difficilement justifiables. Deux prestations se démarquent :

1. L’état daté, soit le questionnaire complété par le syndic lors de la vente d’un appartement, fait l’objet d’une facturation moyenne de 462€ à Paris, 424€ en Ile-de-France (hors Paris) et 361€ à Lyon. Néanmoins le rapport d’un syndic à l’autre varie de 1 à 6 : de 120€ à 720€.
2. L’immatriculation initiale de la copropriété, formalité imposée par la Loi ALUR et visant à enregistrer toutes les copropriétés d’ici le 31 décembre 2018. Cette prestation, qui fait l’objet de facturation parfois folklorique, jusqu’à 1 800 €, alors que certains cabinets le facturent 120 €, soit un rapport de 1 à 30 !

Une nouvelle loi visant à remettre à plat le contrat-type ne nous semble pas nécessaire. Mettons déjà en application les dispositifs prévus et non réalisés. La Loi ALUR prévoyait notamment un plafonnement des tarifs annexes de recouvrement et de mutation (notamment l’état daté) mais cela fait plus de 2 ans que ce décret se fait attendre alors que cette disposition permettrait d’éviter de nombreux abus. En espérant que le nouveau gouvernement s’empare de ce sujet