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29 juin 21

Il faut protéger les emprunteurs et non les exclure : La solution d’une marge incompressible

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« Nous appelons une nouvelle fois la Banque de France et le Haut Conseil de Stabilité Financière à réformer le taux d’usure qui ne peut remplir son rôle de protection des emprunteurs dans ces conditions de taux faibles », commente Philippe Taboret. L’une des solutions serait de mettre en place une marge incompressible d’au moins 2%, qui permettra au taux d’usure de continuer à jouer son rôle de sécurisation des emprunteurs sans devenir un frein à l’accession à la propriété.

Un effet ciseaux excluant

Avec des taux de crédits immobiliers toujours plus bas ces derniers mois, les taux d’usure* pour le 3e trimestre atteignent leurs plus bas historiques, avec par exemple 2,48% sur 20 ans et plus (contre 2,60% au T2 2021). « Dans l’absolu, ce record est le signe de taux de crédits immobiliers avantageux pour les emprunteurs. La relance économique et l’évolution des indicateurs, tels que le retour à la hausse des OAT ou l’inflation, nous laissent à penser que les taux de crédit vont repartir à la hausse, entraînant un effet ciseaux avec des taux d’usure bas », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

 

Quand bien même les taux ne remonteraient pas, ils ne pourront pas baisser indéfiniment et l’exemple ci-dessous prouve que le nombre de dossiers refusés pour cause de dépassement du taux d’usure va inexorablement augmenter.

Taux d’usure sur 20 ans au 2e trimestre 2021 : 2,60%

Taux d’usure sur 20 ans au 3e trimestre 2021 : 2,48%

Pour un couple de primo-accédant avec 1 enfant et des revenus de 4 433€/mois

Achat : 284 744€ (bien+meubles+frais d’agence)

Apport : 60 000€

Prêt : 250 000€ à 1,25% sur 20 ans

Frais : 25 300€ (frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires et frais de dossier)

Assurance (100% par emprunteur) : 2 fois 0,29%

Taux d’endettement : 29,29%

Pour un couple de primo-accédant avec 1 enfant et des revenus de 4 433€/mois

Achat : 284 744€ (bien+meubles+frais d’agence)

Apport : 60 000€

Prêt : 250 000€ à 1,25% sur 20 ans

Frais : 25 300€ (frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires et frais de dossier)

Assurance (100% par emprunteur) : 2 fois 0,29%

Taux d’endettement : 29,29%

Dans ce cas, le TAEG pour ce crédit était de 2,58% et accepté par la banque.

Les conditions d’emprunt en ce début de mois de juillet étant identiques, le TAEG pour ce crédit est toujours de 2,58% MAIS REFUSÉ par la banque à cause d’un taux d’usure plus bas.

 

Un réel coup de frein à la relance économique du pays

Les Français aiment la pierre et cela s’est confirmé dès le déconfinement avec une production de dossiers en mai 2021 deux fois plus élevée qu’en mai 2020.  Sans réaction rapide des instances et de l’ensemble des pouvoirs publics, la chute de l’accession à la propriété, par exclusion, pourrait devenir catastrophique pour le marché immobilier et pour l’économie du pays d’une manière générale. « Après le durcissement des conditions d’accès au crédit par le HCSF, c’est un nouveau coup dur pour les emprunteurs, notamment les plus fragiles, qui vont se voir exclus de l’accès à la propriété, et ce, même s’ils sont solvables », conclut Philippe Taboret. 

 

*Taux d’usure : Il correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent. Il est calculé sur les taux moyens effectués le trimestre précédent auquel sont ajoutés 30%.