Galivel & Associés

La nue-propriété s’impose aujourd’hui comme une véritable alternative au viager occupé pour les seniors désireux de tirer des liquidités de leur résidence principale tout en continuant à y vivre. Selon l’observatoire 2024 établie par le réseau viagimmo, 13% des ventes sont des opérations en nue-propriété.

Une double sécurité pour le vendeur

Pour un propriétaire souhaitant tirer des liquidités de son bien sans pour autant déménager, la vente en nue-propriété constitue une option stratégique. En 2024, le capital moyen versé en comptant est de 301 527€ selon l’observatoire Viagimmo. "Ce dispositif permet de percevoir un capital tout en conservant un cadre de vie inchangé, avec une sécurité financière renforcée" explique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo. "Il est particulièrement adapté aux seniors qui souhaitent préparer leur succession en gratifiant leurs descendants ou financer un projet tout en restant chez eux."

Le vendeur détient l’usufruit du bien. À ce titre, il peut continuer à l’occuper ou, s’il le souhaite, le donner en location. Il reste redevable des charges courantes et des travaux, excepté ceux listés à l’article 606 du Code Civil.

Un investissement stratégique pour l’acquéreur

Côté acheteur, investir en nue-propriété permet d’accéder à un bien à prix décoté, généralement entre 40 et 50 % de sa valeur vénale, en fonction de l’âge du vendeur. "L’acquéreur bénéficie d’un levier puissant pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, sans charges ni impôts pendant la durée du démembrement. C’est une stratégie d’investissement qui offre une valorisation automatique du bien au terme du dispositif," souligne Sophie Richard. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités. "C’est un placement idéal pour ceux qui visent le long terme et souhaitent diversifier leur patrimoine avec un actif tangible," précise Sophie Richard.

Exemples : vente en nue-propriété avec usufruit à vie au profit du vendeur et prix déterminé

1-Calculs pour une femme seule de 78 ans et pour un bien d’une valeur vénale de 400 000 euros :

• 100% comptant : 245 200 euros

ou

• Comptant + mensualités sur 10 ans : 100 000 + 1 210 par mois pendant 10 ans

2-Calculs pour un homme seul de 78 ans et pour un bien d’une valeur vénale de 400 000 euros :

• 100% comptant : 270 400 euros

ou

• Comptant + mensualités sur 10 ans : 100 000 + 1 420 par mois pendant 10 ans

Une pression fiscale allégée

L’acquisition en nue-propriété présente également un intérêt fiscal non négligeable. Dans un premier temps, l’acheteur n’alourdit pas sa fiscalité car il ne perçoit aucun revenu foncier de son investissement. De plus, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI. Enfin, lors de la revente, la plus-value est calculée sur la valeur initiale du bien en pleine propriété, ce qui réduit de manière très substantielle la base imposable.

Répartition des droits sur le bien et des charges suivant le statut juridique