Galivel & Associés

Dans la capitale, l’amplitude des prix s’accroît fortement. Fin 2019, l’offre était faible et la demande forte : conséquence, tous les biens partaient à des tarifs élevés et relativement comparables. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. « Face à une offre plus abondante, les acheteurs deviennent plus difficiles et hésitants. Les rétractations sont, d’ailleurs, plus nombreuses. Parallèlement, on constate qu’une différence de prix sensible s’opère entre les biens de qualité, par exemple un dernier étage ensoleillé, et les biens avec défauts, comme un premier étage sombre avec vis-à-vis ou un appartement mal entretenu à rénover. Le bien de qualité va rester à un prix élevé, tandis que l’autre peut baisser de 10 à 20 %. Une décote que les vendeurs ont parfois du mal à accepter » constate Richard Tzipine, directeur général de BARNES.

Confinement et pandémie obligent, la présence d‘espace extérieur est devenue le premier critère dans le cahier des charges des acquéreurs. Par ailleurs, la crise sanitaire ayant entrainé un engouement pour les résidences semi-principales, les ex-Parisiens se satisfont désormais de pied-à-terre de dimensions plus modestes. Ce qui a entrainé une désaffection relative pour les très grands appartements, de plus de 250 m².

Le marché des biens de prestige a, quant à lui, été dynamisé par les expatriés de retour en France suite à la covid ou au Brexit. Ils disposent de budgets aussi exceptionnels que les biens qu’ils convoitent : hôtels particuliers ou grands appartements avec terrasse au dernier étage. « Depuis le début de l’année, nous avons doublé le nombre de ventes portant sur des biens dont le prix excède 5 M€ » confie Richard Tzipine.

Focus sur deux marchés qui ont, d’ores et déjà, réalisé une excellente année 2021 et sur lesquels BARNES va ouvrir 2 nouvelles agences dans les prochains mois. La 1^re à Versailles en décembre 2021 et la 2^e Rue de Charonne, dans le XI^e arrondissement de Paris au 1^er trimestre 2022. « Ces ouvertures vont permettre à notre clientèle d’avoir des conseillers sur place, véritables experts de ces marchés très recherchés, notamment pour leur côté plus naturel. Cette omniprésence de BARNES sur l’ensemble du marché francilien est à la fois le signe du dynamisme du marché, mais également de notre capacité à répondre à toutes les demandes, quelle que soit la localisation recherchée », poursuit-il.

L’Est parisien : les acheteurs reprennent la main

Le marché immobilier de l’Est de la capitale n’a pas souffert de la crise sanitaire. D’autant qu’avec les prix qui se sont envolés ces 10 dernières années dans les arrondissements centraux (le mètre carré, dans Le Marais, s’échange aujourd’hui entre 16 000 et 18 000 €, par exemple), beaucoup de familles, en quête d’une chambre supplémentaire, ont choisi de se déplacer dans les arrondissements plus excentrés mais plus abordables. « Après avoir explosé au premier trimestre 2020, les prix des arrondissements Est se sont, depuis un an, stabilisés aux alentours de 11 000 à 13 000 €/m² » commente Sébastien Mouton, directeur de BARNES Paris-Est, en charge des XI, XII et XX^e arrondissements.

La demande se concentre sur deux typologies d’appartements dotés, bien sûr, d’un espace extérieur : les 80 m² avec 2 chambres qui se négocient aux alentours de 1,1 million d’euros et les 120 m² avec 3 chambres qui, eux, changent de mains autour de 1,5 M€. « Les secteurs les plus recherchés sont les quartiers proches du Marais dans le XI^e, comme Saint-Ambroise et le square Gardette, les quartiers Aligre et Trousseau dans le XII^e ou encore les secteurs Faidherbe et Ledru-Rollin », ajoute Sébastien Mouton.

Le niveau de stock est en hausse : de 20 à 30 appartements en moyenne en 2020, contre 50 aujourd’hui. Si les biens d’exception (dernier étage, vue sur un monument, lumineux…) continuent de partir rapidement, ceux avec un ou plusieurs défauts ont vu leurs délais de vente croître progressivement. « Pour éviter que leurs biens ne restent sur le marché pendant trop longtemps, ces propriétaires doivent revoir leur prétention à la baisse, d’environ 10 %. Avec cette possibilité de négociation, les acheteurs reprennent la main » conclut Sébastien Mouton.

Une année 2021 déjà exceptionnelle dans les Yvelines

Le volume des transactions portant sur l’immobilier haut de gamme dans les Yvelines s’est envolé depuis le début de l’année : + 40 % par rapport à 2020. « Le désenclavement entre Paris et la 1^re et 2^e couronne grâce au projet du Grand Paris a marqué le point de départ d’une volonté de s’installer au-delà du périphérique. Elle s’est accélérée avec la pandémie et le développement du télétravail », explique Nicolas Moirignot, directeur Yvelines Sud chez BARNES « Aujourd’hui l’acquéreur type souhaite davantage d’espace, tant chez lui qu’à l’extérieur. Il veut néanmoins rester à proximité des transports pour Paris et d’un centre urbain animé avec une empreinte culturelle. Il en résulte une hausse des prix avoisinant les 15 % pour les biens premium dans les secteurs les plus recherchés, qui sont Versailles, Saint-Germain-en-Laye ou Le Vésinet. », ajoute-t-il. Dans les communes un peu moins convoitées, telles que Saint-Nom-la-Bretèche, L’Etang la Ville, Jouy-en-Josas, Louveciennes, la hausse n’est que de 10 %.

Les priorités des acheteurs ont aussi changé. « Jusqu’à présent, ils recherchaient surtout un lieu, un quartier bien défini et étaient prêts à abandonner certains de leurs critères pour pouvoir s’installer dans le secteur choisi. Aujourd’hui, ce sont les caractéristiques intrinsèques du bien qui prédominent sur la localisation, entraînant un élargissement du périmètre de recherche », commente Nicolas Moirignot. Les familles restent attentives à la qualité des écoles et à la sécurité. Autant d’atouts que Versailles et les communes avoisinantes possèdent.

« Entre ses 5 gares menant à tous les points stratégiques de Paris et aux écoles réputées comme HEC à Jouy-en-Josas, ou Polytechnique à Palaiseau, et l’omniprésence de la verdure avec le parc du Château et la forêt, la ville possède tous les prérequis recherchés par la clientèle haut de gamme post-covid. Dans les meilleurs quartiers de Versailles, le prix des biens de prestige est passé de 9 500 à 11 000 €/m² », poursuit-il.

Grâce à qualité de vie, sa proximité avec Paris (19 min de la Défense en RER), la présence de son Lycée International, mondialement connu et reconnu, le marché immobilier de Saint-Germain-en-Laye est dynamisé par la demande d’étrangers et d’expatriés de retour en France. Il faut désormais compter 12 000 €/m² pour un bien de qualité.