Galivel & Associés

Le marché du luxe en pleine mutation

Un bien est dit « de luxe » quand il bénéficie de certaines caractéristiques, à l’instar d’un étage élevé, d’un ensoleillement prononcé, d’un espace extérieur (particulièrement depuis la crise sanitaire…), de matériaux de qualité et aussi des appartements sans travaux majeurs, voire clé en main, d’une grande hauteur sous plafond, de parties communes de qualité ou de volumes relativement importants… Tout ceci concourt à un prix au m² plus élevé que la moyenne, qui est comprise entre 20 000 et 30 000 €/m² à Paris.

« Alors que la majeure partie de la clientèle pour ce type de biens était représentée par les étrangers ; or, ceci ne sont de retour que depuis quelques mois, avec la levée des restrictions sur les déplacements internationaux », explique Richard Tzipine, directeur général de BARNES. Le segment des biens d’exception (supérieurs à 5 millions d’euros) se porte particulièrement bien, grâce en partie au retour sur le marché des expatriés et des étrangers. A titre d’exemple, BARNES a vendu en 2 ans une vingtaine d’hôtels particuliers dans le 16^e arrondissement. « Nous notons également l’arrivée d’une nouvelle catégorie d’acheteurs à fort pouvoir d’achat sur le marché du luxe parisien, composée d’entrepreneurs et jeunes « startuppers » », ajoute-t-il. Cette nouvelle clientèle, jeune et branchée, recherche des biens atypiques, du type loft ou atelier d’artiste.

Le marché francilien reste pour l’instant très actif : tous les segments progressent, « normaux » ou « luxueux ». « Nous constatons néanmoins, en ce début d’année 2022, une baisse de l’offre de l’ordre de 7% sur 12 mois glissants. On peut parler de retour vers une tension du marché : en effet, l’offre avait augmenté de 20 % entre 2020 et 2021. », complète Richard Tzipine. De fait, les acheteurs ont pris l’habitude d’une offre élargie ces deux dernières années ; ils sont désormais plus regardants, et le temps de réflexion a augmenté. « Les cycles de vente sont globalement plus longs, et le nombre de ventes flash (ventes au prix du mandat en moins de 72 heures) a diminué, même si certains secteurs, tels que le Marais, continuent à se démarquer », poursuit-il. Enfin, si les biens « avec défauts » ne partaient pas du tout en 2020 et début 2021, ils ont fini pour trouver preneur en 2021, à des prix plus raisonnables, mais pas « sacrifiés » non plus.

Quelle clientèle pour l’immobilier haut de gamme parisien ?

Du côté de la Rive gauche, ce sont les 6^e et 7^e arrondissements, avec des quartiers tels que Saint-Germain-des-Prés, le Luxembourg, les Invalides ou le Champ-de-Mars, qui ont continué d’être plébiscités par la clientèle haut de gamme. « Le 5^e a quant à lui su conserver son âme à travers ses quartiers que les habitués considèrent comme de véritables villages, à l’image de Mouffetard, Monge, la Contrescarpe et le Val de Grâce » note Richard Tzipine.

Concernant la Rive droite, les arrondissements familiaux historiques, qui sont le 8^e, 16^e et 17^e arrondissements sont toujours considérés comme des valeurs sûres, même si les secteurs 16^e Nord et 8^e « Triangle d’or » se sont démarqués avec l’absence des étrangers. 

« Les jeunes couples aisés se tournent vers les arrondissements plus animés du centre et de l’est, à l’image des 1^er, 9^e, 11^e, 12^e et 18^e arrondissements, qui ont connu un essor important » observe-t-il. Enfin, les 2^e, 3^e et 4^e arrondissements attirent une clientèle aisée et conservent leur image d’arrondissements « pépites », avec le Marais en tête de file.