Galivel & Associés

Une hausse des prix de vente et des loyers continue … sauf à Paris !

La croissance des loyers a dépassé celle des prix de vente dans les différentes villes observées. Les loyers ont augmenté en moyenne de 13,4% par an et sont, dans la plupart des cas, le résultat d'une contraction de l'offre, avec une diminution moyenne de celle-ci de 30% en un an. « Ainsi, on a enregistré une baisse du nombre de biens proposés à la location de 52,3% à Lisbonne (-21,4% à Paris), pour une hausse des loyers de 24% (5,8% à Paris) », explique Maxime Hueber, Vice-président de CASAFARI. De leur côté, Milan et Barcelone ont connu des baisses respectives de l’offre locative de 37,6% et de 32,5%, tandis que Madrid n’a connu qu’une baisse modérée de 6,2 %.

Les prix de vente ont de leur côté augmenté plus timidement, de 2,5% en moyenne sur l’ensemble des villes analysées. À Barcelone, les prix sont presque stables, avec une croissance de seulement +0,6% par an. Cependant, dans d'autres villes comme Lisbonne et Madrid, la hausse des prix est plus prononcée, avec des augmentations de 8,8% et 4,8% par an respectivement. « A Paris, les prix ont diminué de 3,3% par rapport à l'année précédente. A noter que le prix moyen affiché est deux fois supérieur à celui de Lisbonne, avec 12 635 €/m² contre 5 148 €/m², alors même que Lisbonne est la 2^e ville la plus chère de l’étude, après avoir dépassé Milan et Madrid », observe Maxime Hueber.  

Une période estivale « rentable » pour les investisseurs locatifs

Sur la période couvrant juin à août 2022, on constate un rendement brut moyen de 4,8%, en hausse de 10,3% par rapport à l'année précédente dans ces villes, notamment en raison de l’écart entre la hausse des loyers et celle des prix de vente. Cet été, à Madrid, le prix moyen au m² affiché a atteint 3 830 €/m² (16,3 €/m² pour les loyers), inférieur aux prix observés dans la capitale portugaise, avec 5 093 €m² (18,1 €/m² pour les loyers) et très loin des prix pratiqués à Paris, qui ont atteint 12 629 €/m² en moyenne (41,1 €/m² pour les loyers).

« Compte tenu de l'augmentation des loyers des appartements dans les capitales de la région et de la déstabilisation potentielle des prix de vente, il semblerait que ce soit le moment idéal pour les investisseurs d'obtenir des rendements plus élevés dans la pierre, toujours considérée comme un investissement refuge très attractif en ces temps de turbulences », analyse Maxime Hueber. 

Avec la fin d'une décennie de taux zéro et de nouvelles augmentations du taux directeur de la BCE attendues, CASAFARI anticipe une baisse des prix de vente jusqu'à la fin de l'année. « L'augmentation des taux aura un effet négatif sur les achats de logements et le parc locatif étant limité dans les principales villes européennes va renforcer le rôle des propriétaires-bailleurs proposant des locations fiables et bien gérées », conclut-il.

Photographie du marché du résidentiel au 31 août 2022 pour les appartements du studio au T4.

L’information en plus

Le grand nombre de transactions à Lisbonne reflète le fait qu'en 2021, près d’un tiers des transactions résidentielles au Portugal ont eu lieu dans sa capitale. En revanche, Barcelone n'a compté que 2,5% des transactions résidentielles espagnoles et Madrid 6,7%.