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20 oct. 22

Note de conjoncture - L’immobilier résidentiel – octobre 2022

Immobilier résidentiel vendu en bloc
 
Le marché de l’investissement résidentiel vendu en bloc a connu un ralentissement de 18% en volume entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022, pour atteindre 3,7 Mds € pour un volume de 80 transactions. Le nécessaire réajustement des stratégies des investisseurs a contribué à décaler leurs décisions.

Les difficultés rencontrées actuellement par les promoteurs face à un marché au détail qui s’enlise, devraient générer des opportunités attractives pour les investisseurs qui voudront poursuivre leur politique d’investissement en bloc dans le neuf. Quant à l’ancien, confronté au défi de la décarbonation, il devrait offrir des occasions aux fonds opportunistes de monter des projets de valorisation.  

Enfin, les directives politiques visant à lutter contre le réchauffement climatique vont très certainement participer à l’animation du marché des prochaines années. Entre recherche de performances environnementales et arbitrage concernant les passoires énergétiques, l’activité du marché de l’ancien devrait rester dynamique. Il reste à savoir à quel prix ?
 
Le marché de l’Investissement confronté au défi de la remontée des taux et de l’inflation

Depuis septembre, un attentisme se fait sentir avec des négociations entre acquéreurs et vendeurs qui prennent plus de temps à aboutir. L’immobilier géré tire son épingle du jeu et enregistre une croissance de 107% par rapport au 1er semestre 2021 avec, en tête, les résidences seniors qui représentent 52% du volume total des investissements.

La remontée des taux attendus par les investisseurs institutionnels devrait contribuer à rétablir la décote naturelle entre bloc et découpe, au profit de leurs projets. Par ailleurs, l’irruption de l’inflation favorise la classe d’actifs immobiliers, seuls à bénéficier d’une indexation des revenus locatifs (cette dernière a été limitée à 3,5% pour l’année à venir pour le résidentiel). Le marché de l’investissement en bloc devrait donc redémarrer sur des bases assainies dans les prochains trimestres.
 
Immobilier résidentiel vendu au détail
 
Le marché immobilier de l’Ancien
Du côté de la vente au détail, l’immobilier ancien performe plutôt bien. Le 1er semestre 2022 conserve un rythme relativement soutenu en matière d’activité avec 1 157 000 transactions enregistrées sur un an à fin juin 2022. L’Île-de-France prend la tête des volumes annuels de vente avec une croissance de 9,6% sur l’année.

On assiste depuis début 2022 à la fin de la hausse des prix dans la capitale, avec une stabilisation à 10 590 €/m² en prix moyen enregistré à Paris à fin juin 2022. En régions, les valeurs restent, d’une manière générale, à la hausse avec une augmentation plus significative pour les maisons (+8,4%) que pour les appartements (+4,5%).  
 
Le marché immobilier du Neuf
Depuis un an et demi, la hausse des coûts et des délais de construction, le déploiement des nouvelles normes énergétiques, l’augmentation des taux d’emprunt ainsi que les difficultés de financement engendrées par le taux d’usure ont amené le marché du neuf à piétiner, avec seulement 58 074 ventes au 1er semestre 2022. Avec un recul de 10% du total des ventes par rapport au 1er semestre 2021, l’immobilier neuf est plus fortement marqué par l’incertitude et le contexte économique et géopolitique actuel. Malgré une forte hausse du nombre de permis délivrés (+21% par rapport au 1er semestre de l’année dernière), les mises en chantier, elles, reculent de 2%.

Côté prix, on observe sur ce 1er semestre une hausse de 5,2% par rapport au premier semestre 2021 pour les appartements, avec un prix moyen sur l’ensemble du territoire national à 4 621 €/m².