Galivel & Associés

« Les six premiers mois de 2023 sont marqués par une baisse d’activité de 13 % en volume, avec un recul des prix de l’ordre de 5 %. Mais le marché parisien n’étant pas à un paradoxe près, nous notons en parallèle une augmentation de 20 % du volume des ventes pour les biens supérieurs à 3 millions d’euros sans baisse sensible de prix ! Cela confirme l’existence de deux marchés qui évoluent à des vitesses différentes, le très haut de gamme agissant comme l’arbre qui cache la forêt », commente Richard Tzipine, directeur général de BARNES. Ce déséquilibre ne sera pas pérenne et il sera intéressant de voir comment il évolue d’ici à l’automne 2023.

Les biens idéalement placés ne connaissent pas la crise 

Depuis le début de l’année, le marché se divise en deux segments, séparés par la barre symbolique des trois millions d’euros. Si la demande est toujours importante sur le marché du très haut de gamme qui garde une cote élevée, le cœur du marché commence à ralentir. « Cette décélération se manifeste non seulement pour les biens comportant des défauts, fussent-ils minimes, mais aussi pour l’ensemble des biens jusqu’à 3 millions d’euros », note Richard Tzipine. « Le segment des biens familiaux, dont le prix est situé entre 1,2 et 2,5 millions d’euros est celui qui souffre le plus », ajoute-t-il.

Avec la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt qui pénalisent 90 % des acheteurs, c’est jusqu’à 20 % de pouvoir d’achat qui peut se voir amputé. « Les vendeurs vont devoir adapter cette baisse de pouvoir d’achat sur leur prix de vente, qui devrait engendrer sur l’année 2023 une baisse sensible des prix, que l’on peut estimer autour de 5 % minimum, mais qui pourrait atteindre 10 % dans les arrondissements et quartiers les moins prestigieux », complète-t-il.

A contre-courant de cette tendance baissière, certains micromarchés particulièrement recherchés continuent d’afficher un niveau de prix comparable à celui de 2022, y compris lorsque le bien présente quelques défauts, tels qu’un étage peu élevé, ou la nécessité de travaux. Rive gauche comme rive droite, à Paris, l’adresse fait plus que jamais la différence.

Ci-dessous la liste des emplacements qui résistent au retournement du marché.

• I^er: place Dauphine, rue Montpensier, quai de l’Horloge,
• III^e: rue du Parc-Royal,
• IV^e: rue Vieille-du-Temple,
• V^e: rue de l’Abbé-de-l’Epée, place du Panthéon, quai de la Tournelle,
• VI^e: places Saint-Sulpice et Saint-Germain-des-Prés, rue de Furstemberg, rue Guynemer, rue de Tournon et rue Auguste-Comte,
• VII^e: Carré des Antiquaires (rues de Lille, Beaune et Verneuil), rue de Bellechasse, rue Las-Cases, quartier Bac-Varenne,
• VIII^e: avenue du Président-Wilson, place d’Iéna, rue du Cirque, avenue Montaigne,
• X^e: rue Martel, rue des Petites-Ecuries,
• XI^e: square Gardette,
• XII^e: square Trousseau,
• XIV^e: rue Campagne-Première, rue Boissonnade, villa Adrienne,
• XVI^e: avenue Raphaël, avenue Georges-Mandel, rue Benjamin-Franklin, place Rodin, rue d’Auteuil,
• Neuilly: boulevards Jean-Mermoz, d’Inkermann et d’Argenson, rue Perronet.

Seul point positif de la conjoncture actuelle, la croissance de l’offre, qui était au plus bas ces dernières années. « En cinq mois, notre offre sur Paris et en région parisienne a augmenté de plus de 35 %, passant de 1 176 mandats au 17 janvier à 1 591 au 14 juin. Les acheteurs reprennent petit à petit la main sur ce marché qui se détend », poursuit-il.

L’immobilier haut de gamme à deux heures de Paris suit la même tendance

A moins de 2 heures de Paris, l’immobilier haut de gamme voit la demande et les prix s’infléchir. Contrairement à ce que l’on a pu constater depuis la crise sanitaire, les porteurs de projet toujours présents réalisent des transactions mûrement réfléchies. « Nous sortons de cette période d’euphorie, portée par des niveaux de taux extrêmement bas et par l’envie de mise au vert de nombreuses familles qui étaient restées enfermées dans des appartements durant les confinements », observe Olivier Brunet, directeur associé de BARNES Propriétés & Châteaux.

Les demandes se focalisent sur les environnements exempts de nuisances sonores comme visuelles mais faciles d’accès depuis Paris. De la longère normande, aux malouinières, en passant par la ferme solognote ou la villa dinardaise, la belle pierre continue de faire rêver. De plus, les châteaux et manoirs catalysent la moitié de la demande. « En revanche, nous avons remarqué que les travaux faisaient de plus en plus peur. Plus chère et plus longue, la rénovation énergétique est devenue une réelle préoccupation des porteurs de projet lors de leurs visites », complète-t-il.  

Les durcissements des conditions d’accès au crédit affectent tout le marché immobilier et notamment celui de la résidence secondaire. « Tant que la baisse des prix ne compensera pas la hausse des taux, nous devrions rester dans un marché attentiste. Malgré tout, les taux actuels demeurent, pour le moment, négatifs comparés à l’inflation et les opportunités immobilières vont s’intensifier », conclut Olivier Brunet.

Exemple avec cette demeure de 570 m² et son jardin de plus de 4 200 m² située dans les Yvelines, vendue à 2 750 000 €.

Marché locatif de prestige : le retour des étrangers en quête de très haut de gamme

Si l’offre débute avec des loyers mensuels d’environ 1 200 € à 1 300 € pour des studios, le cœur du marché locatif haut de gamme oscille autour de 4 000 € à 5 000 € pour des appartements de 120 m² à 170 m² disposant de 3 ou 4 chambres. « Nous notons par ailleurs une tendance récente vers une très forte demande pour des locations de prestige, des appartements de 300 m² ou plus dont les loyers mensuels dépassent 12 000 €, avec un record de 45 000 € recensé en 2023 », observe Jean de Gouvion Saint Cyr, directeur de BARNES Rentals.

Cette montée en gamme s’explique, notamment, par le retour en force d’une clientèle étrangère, possédant de beaux budgets (on note 49 % d’Européens hors France et 18 % d’Américains parmi les locataires chez BARNES). Pour preuve, BARNES Rentals a géré, au 1^er semestre 2023, 12 locations excédant 10 000 € de loyer mensuel (un chiffre identique à celui de l’ensemble de l’année 2022 !) et 2 locations à plus de 20 000 € de loyer (aucune en 2022).

Exemple avec cet appartement entièrement rénové de 269 m² comprenant 5 chambres dans le 8^e arrondissement parisien, secteur Monceau/Villiers, loué par un Américain à 20 000 €/mois.