Galivel & Associés

Après une première étude en 2022, qui avait déjà constaté une hausse des fraudes dans les dossiers de location, les derniers chiffres d’Imodirect confirment le phénomène, qui continue de s’accroitre.

« La fraude est en constante augmentation : nous constatons en ce moment à Paris et petite couronne que plus d’1 dossier sur 5, soit 23 %, comporte au moins un élément frauduleux, contre 20% en 2022. Une augmentation de 15% ! », souligne Arnaud Hacquart, président-fondateur d’Imodirect. « Même chose sur le reste du territoire, où l’on dénombre environ 12,1% de dossiers frauduleux (plus d'1 dossier sur 8), contre 10% en 2022, soit 20% d’augmentation. Les « faux » concernent autant les dossiers des candidats locataires que ceux des garants », note-t-il. 

Bien que (trop) répandues, ces pratiques sont, bien sûr, préjudiciables pour les bailleurs, mais également très risquées pour les locataires. D'après l'article 441-1 du Code pénal, l’usage de faux est passible de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende. Le 6 février dernier, le tribunal judiciaire de Vannes a condamné un locataire qui avait présenté de fausses fiches de paye à de la prison ferme et à 2 500 euros d’amende.  

Internet et les outils de manipulation de PDF comme Photoshop ou, plus simplement, Adobe Acrobat, ou Smallpdf permettent de modifier aisément les mentions figurant sur les documents : dates, noms, montants et adresses, notamment. « Sans méthodologie, expérience et outils, il est impossible, pour un œil non averti, de déceler de faux documents. Le risque d’impayés pour le bailleur est, alors démultiplié », met en garde Arnaud Hacquart.

Certaines techniques simples aident à identifier les faux les plus évidents, notamment en croisant les données du dossier. « Établir une fausse fiche de paie est facile en ligne, mais des erreurs dans les calculs de congés payés ou des incohérences entre le taux d'imposition à la source et l'avis d'imposition peuvent souvent être repérées par une lecture attentive des documents », analyse-t-il. L'avis d'imposition peut également être vérifié sur le site officiel de l'administration fiscale, et une étude de la cohérence globale du dossier avec les adresses fournies peut éliminer certains candidats rapidement.

Cependant, ces techniques « élémentaires » se révèlent souvent insuffisantes. En effet, seuls des outils logiciels spécifiques permettent de détecter des manipulations de fichiers PDF. Ainsi, seules des techniques KYC (Know Your Customer) sont capables de faire correspondre les photos des pièces d'identité fournies avec la véritable photo du candidat. Il est donc crucial de confier l'analyse des dossiers et le choix des locataires à de véritables professionnels. L'amateurisme des autogestionnaires et l'approche artisanale de nombreuses agences immobilières ne suffisent plus à détecter les faux dossiers, exposant ainsi les propriétaires à d'importants risques d'impayés de loyers.