Galivel & Associés

 

Les récents débats sur la réforme des retraites et la loi bien-vieillir ont mis en lumière les besoins spécifiques des personnes âgées en matière de logement. Avec des revenus souvent limités, le logement devient une préoccupation majeure pour les seniors. Un pourcentage important de cette population souhaite pouvoir vieillir chez elle le plus longtemps possible, mais le financement de cette autonomie peut être problématique, notamment si des travaux d'adaptation ou de rénovation énergétique sont nécessaires.

Les investissements dans les chambres d'EHPAD et les résidences services pour seniors ont longtemps été considérés comme des opportunités attractives, offrant à la fois aux seniors un logement adapté et aux investisseurs une rentabilité intéressante (la rentabilité moyenne annoncée étant de 5% dans le cadre d’un investissement en LMNP en immobilier géré).

Cependant, ce segment rencontre aujourd’hui des difficultés, notamment de réputation, engendrées par les récents scandales de « mauvais traitements » qui diffusent une image négative à laquelle les investisseurs ne souhaitent pas être associés. Mais c’est également la rentabilité de cet investissement qui souffre. Le modèle économique des EHPAD apparaît plus fragile que prévu et les exploitants font face à des difficultés financières du fait de l’inflation des coûts d’exploitation, du recul des subventions de l’État, des normes de plus en plus strictes qui accélèrent l’obsolescence des bâtiments et de la baisse des taux d’occupation sous l’effet des scandales. De quoi inquiéter les épargnants sur la capacité des exploitants à leur verser les loyers attendus, alors même que le besoin en hébergement des seniors dépendants sera un des enjeux fondamentaux de la France dans les prochaines années.

Un besoin d’hébergement des seniors en croissance constante

 

En effet, la « croissance grise » a déjà commencé entraînant de nombreuses réflexions sur le bien vieillir des seniors, leur hébergement et la prise en charge de la dépendance, qui survient en moyenne à partir de 75 ans. Au 1^er janvier 2022, la France enregistrait plus de 6,6 millions de personnes de plus de 75 ans, soit 10% de la population totale. Or, le pays ne compte aujourd’hui que 7 353 établissements de type EHPAD (24% sont privés, 45% publics et 31% de type associatif), soit 596 000 lits, i.e. de quoi prendre en charge au mieux 10% des individus, ce qui paraît faible face à l’augmentation de 5,7 millions de la population des plus de 75 ans dans les 30 prochaines années[1].

Il est donc temps de repenser les stratégies d’investissements dans le domaine de l’immobilier senior et à cet égard investir dans des solutions favorisant le maintien à domicile des personnes âgées apparaît comme une alternative prometteuse, qui répond à la fois aux besoins croissants de la population vieillissante et aux préoccupations éthiques des investisseurs.

 

 

Dans ce contexte, investir dans la nue-propriété du logement d’un senior constitue une solution attractive, notamment pour les Français qui cherchent à épargner en vue de leur retraite.

En effet dans ce cas, l’investisseur investit seulement dans les murs d’un actif immobilier en laissant le senior continuer à occuper son bien sans devoir verser de loyer. Ce dernier encaisse alors des liquidités qui vont lui permettre d’investir si besoin dans des travaux d’adaptation de son logement au vieillissement, dans sa rénovation énergétique, ou bien de financer des services favorisant le maintien à domicile.

De son côté, l’épargnant qui achète les murs bénéficie d’une belle décote à l’entrée. Ce montage en démembrement de propriété lui permet alors de transformer cette décote en plus-value en bénéficiant par ailleurs d’un effet de levier sur la hausse du marché dans le futur : des perspectives de plus-value future ainsi grandement sécurisées. Il profite par ailleurs d’une fiscalité attractive, avec moins de droits notariés que dans un investissement locatif classique, aucune taxe foncière à payer, et une fiscalité avantageuse sur sa plus-value à la sortie (la décote initiale ne sera pas assimilée à une plus-value). Bref, il a tous les avantages d’un investissement locatif classique à long terme, mais sans aucune contrainte de gestion locative ou de risques d’impayés. Le Contrat Monetivia, la formule développée par la société Monetivia en partenariat avec Allianz, vient renforcer cette stratégie d'investissement en protégeant l’épargnant, en cas de sur-longévité de l'usufruitier, grâce à une assurance spécifique.

 

 

 

[1] Projections et chiffres INSEE