Galivel & Associés

Le volume de ventes continue de baisser

Les ventes sont en chute de 23 % à fin mars sur 12 mois glissants avec 822 000 actes signés. Pour mémoire, on était encore à 869 000 ventes en décembre 2023. L’ensemble du territoire métropolitain est concerné. On note, toutefois, un ralentissement de la baisse ; un plancher pourrait être atteint cette année avec 800 000 transactions. 

La baisse des prix s’est généralisée

En un an, les prix, en moyenne nationale, ont perdu – 3,8 %. Il s’agit de la plus forte chute depuis 15 ans. Amorcée dans les grandes villes, elle s’est progressivement étendue à l’ensemble du territoire. En fonction de l’évolution des taux d’intérêt, la baisse pourrait osciller entre -5 et - 7 % en 2024.

À Paris, l’érosion des prix est supérieure à la moyenne : - 7,7 % en un an et – 14 % depuis la crise sanitaire. La chute est particulièrement importante dans les arrondissements périphériques qui avaient vu leurs tarifs fortement augmenter après le confinement.

Léger rebond du pouvoir d’achat immobilier

Après un mouvement baissier des taux d'intérêt des crédits amorcé fin 2023, ils devraient se stabiliser à un palier autour de 3,5 % au cours du 3^ème trimestre 2024.

Une profession sinistrée

La hausse soudaine des taux d’intérêt conjuguée au remboursement des PGE et des URSSAF a précipité les défaillances d’entreprises. Sur les douze derniers mois, 1 agence immobilière sur 24 et 1 administrateur de biens sur 110 ont fait faillite, soit des hausses respectives de + 112 % et + 35 %.

Si le nombre de collaborateurs « salariés » reste stable, celui des collaborateurs « agents commerciaux » enregistre un fort déclin.

La politique du logement, la clé de la sortie de crise

La crise de l’immobilier ne pourra se résoudre qu’avec une politique volontariste des pouvoirs publics.

Certaines des actions dans lesquelles la FNAIM a été partie prenante ont été entendu, à l’image du Projet de loi « habitat dégradé ». L’amendement permettant d’assurer que les votes en assemblée générale ne puissent pas engager de lourds travaux de rénovation sans l’accord d’une majorité des copropriétaires a été ainsi adopté.

Par ailleurs, engagée pour la profession, la FNAIM a introduit le 15 mars 2024 un recours devant le Conseil d’État pour lui enjoindre d’édicter le décret d’application de la loi Alur – 10 ans de retard ! - prévu à l’article 4 de la loi Hoguet. Ce texte doit fixer les conditions de compétence INITIALE de tous les collaborateurs habilités par les agents immobiliers, gérants d’immeubles et syndic titulaires d’une carte professionnelle.

La FNAIM maintient les propositions suivantes qui, souvent, ont trouvé écho auprès des parlementaires :

• Réactiver la portabilité des prêts

La portabilité des prêts pour laquelle milite la FNAIM a fait l’objet d’une proposition de loi (n°2583) portée par le député Damien Adam. Certaines banques pratiquent encore la portabilité de manière discrète, mais nous estimons que le droit bancaire doit pouvoir s’appliquer pour tous. La portabilité ne serait possible que durant les 5 ou 7 premières années de remboursement, ce qui correspond au délai moyen de rotation du parc immobilier en France. Nous pensons que les banques, très soutenues par les pouvoirs publics pendant la crise, pourraient ainsi faire un « geste citoyen » ;

• Suspendre à titre expérimental les normes du HCSF pendant 1 an

La FNAIM propose de redonner aux banques la liberté d’apprécier leur notion du risque ; ce qu’elles ont toujours su faire avec prudence et discernement.​

Les normes du HCSF sont devenues contraignantes à partir de 2022. Elles limitent à 35 % le ratio d’endettement, à 25 ans (exceptionnellement 27 ans sous conditions de travaux) la durée de remboursement et interdisent le calcul différentiel pour intégrer les loyers dans le taux d’endettement.​

La possibilité de déroger à ces règles pour 20 % des dossiers est insuffisante pour relancer la production de crédits.​

• Investir aujourd'hui, défiscaliser demain

Ce dispositif prendrait une forme inédite, ​en instaurant une exonération d'impôts sur les revenus locatifs pendant une période de 10 ans, limitée à une tranche fiscale à définir et à un maximum de 2 logements par foyer, après une période de détention de 10 ans en location nue.​ Cette exonération serait étendue à 15 ans en cas d'acquisition dans le neuf ou réalisation de travaux énergétiques conséquents.

Une mesure à même de restaurer la confiance des bailleurs.

• Exonération du permis de louer pour les professionnels

Amendement déposé dans le cadre du projet de loi Simplification, visant à permettre à tout détenteur d'une carte professionnelle et assurance RCP d'être dispensé de toutes formalités administratives.

• Vente en l’état futur de rénovation (VEFRe)

Là aussi, il s’agirait d’un contrat de vente inédit qui inclurait un tarif déterminé de travaux de rénovation énergétique dans le prix d’achat d’un bien immobilier. Depuis le 1^er avril 2023, la vente de bien en monopropriété (immeuble ou maison individuelle) doit s’accompagner d’un audit énergétique pour tous les logements classés G. ​

La VEFRe est un nouveau contrat proposé par la FNAIM permettant d’accompagner vendeurs et acquéreurs en incluant les travaux de rénovation énergétique dans le prix de vente.​ Les travaux de rénovation énergétique sont ainsi inclus dans le financement global de l’opération​.

Ce projet a fait l’objet de plusieurs amendements déposés dans le cadre du projet de loi Simplification ; et d'une proposition de loi du député Guillaume Vuilletet.

• Rénovation énergétique : sécurisation des baux en cours

Les exigences de décence énergétique devraient s’appliquer uniquement aux nouveaux baux et aux renouvellements de contrat. Cette mesure a fait l’objet d’une proposition de loi (n°2596) du député Guillaume Vuilletet. Cela permettra de lever l'insécurité juridique pesant sur les propriétaires bailleurs de logements loués classés G à compter du 1^er janvier 2025​.

Pour faire face à l’enjeu qu’est celui de la rénovation énergétique du parc immobilier français, la FNAIM appelle de toute urgence à augmenter le nombre d’entreprises RGE. 

• Rétablir l’APL accession

Les APL accession ont été complètement supprimées en janvier 2020, alors qu’elles étaient un fondement de la politique du logement depuis plus de 30 ans. Les rétablir permettrait de relancer l’accès à la propriété. C’est d’ailleurs ce que préconise un rapport de la mission d’information sur la crise du logement remis au Sénat en décembre dernier.