Galivel & Associés

Un siècle et demi après sa création par Auguste de Morny, demi-frère de Napoléon III, Deauville continue de surfer sur la vague du haut de gamme et de l’authenticité pour le plus grand bonheur d’une clientèle majoritairement parisienne. Elle apprécie l’animation et les multiples activités d’une station qui vit toute l’année et n’est qu’à deux heures de train ou de route de la capitale. Depuis la pandémie, le flux d’acheteurs en quête d’une résidence semi-principale pour télétravailler ne se tarit pas.

Dans le « triangle d’or » autour de la place Morny, les villas normandes fin du XIXe siècle remises au goût du jour, avec la plage et les commerces accessibles à pied sont prises d’assaut. A l’intérieur des terres, les manoirs et les grandes propriétés sont particulièrement appréciés des amateurs de nature, d’équitation ou de golf. L’offre s’étant réduite, les prix devraient se maintenir à leur niveau actuel.

Dans le centre de Deauville, les rares maisons normandes sur le marché oscillent entre 9 000 et 12 000€/m². Quant aux prix moyens, ils sont de 9 000 €/m² pour les maisons et 8 000 €/m² à 12 000€/m² selon les prestations pour les appartements.

Pour 1 M€, on trouve à 10 kilomètres dans les terres, une maison de charme de 170 m² avec un jardin ou dans Deauville même, un appartement de 100 m² en front de mer dans une résidence normande.

De l’autre côté de la Touques, Trouville, fort de son passé d’ancien petit port de pêche, propose un visage différent et tout aussi attachant, mais plus discret et plus familial. Les prix sont inférieurs de 20 % à ceux de sa brillante voisine.

Bassin d’Arcachon, le chic authentique

La proximité́ de Bordeaux et de Paris (par le train LGV) ainsi que la présence de sites naturels variés (océan, Bassin, lacs, forêts, patrimoine ostréicole...) font du bassin d’Arcachon une destination de choix pour des acheteurs français majoritairement parisiens et expatriés ou originaires des grandes capitales européennes. Cette clientèle a des exigences variées : villas pour venir s’établir à la retraite, résidences secondaires ou semi-principales. En raison d’un territoire géographiquement limité, la demande excède traditionnellement l’offre, ce qui se ressent sur les prix qui ont progressé de 12 à 20 % en 2023. Le haut de gamme oscille entre 12 000 à 17 000€/m² et l’exceptionnel flirte avec les 30 000€/m² au Pyla et au Cap Ferret.

Côté́ Arcachon, les secteurs du Pyla-sur-Mer, du Moulleau, de Pereire, des Abatilles et de la Ville d’Hiver sont très appréciés comme, de l’autre côté du bassin, Le Cap Ferret dans son ensemble. Plus abordables, avec des prix n’excédant pas 8 000€/m², les communes d’Andernos-les-Bains, de La Teste-de-Buch et de Gujan-Mestras deviennent un marché de report.

La demande se concentre sur les villas et appartements avec vue mer et plage à̀ pied, si possible en première ligne. Sont particulièrement appréciées les villas contemporaines et fonctionnelles, lumineuses avec de belles pièces à vivre, celles en bois ou de style « californien », les arcachonnaises ou les basco-landaises (même à rénover) et, bien sûr, les cabanes du Ferret.

Hossegor, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, entre océan et montagne

Appréciée par une clientèle majoritairement française, voire régionale (Bordeaux) en quête de résidences secondaires, la Côte basque a vu le nombre de biens de qualité́ en mandat doubler en un an (quadruplé en 2 ans) face à des acheteurs attentistes. Corollaire de la hausse du stock, les prix commencent à s’éroder pour les appartements mais se maintiennent pour les maisons.

Les villas en front de mer, les biens rénovés, lumineux et sécurisés en hyper-centre, les maisons familiales avec de grands terrains sont plébiscités par les candidats acquéreurs. Les biens sans travaux se vendent rapidement et au prix. En revanche, le moindre défaut (localisation moyenne, absence d’extérieur, travaux…) entraine une importante décote.

Quelques communes font référence en matière d’immobilier haut de gamme. C’est le cas d’Hossegor qui offre océan, golfs, lac salé et forêts ; autant d’atouts qui séduisent des familles de vacanciers sur plusieurs générations. Les maisons des quartiers proches du lac et des golfs dépassent 10 000 €/m², contre seulement 8 500 €/m² pour les appartements. Sur le segment haut de gamme, les prix au m² sont stables avec un départ à 12 000€/m².

Plus au sud, Biarritz profite à la fois d’un prestigieux front de mer et d’un arrière-pays authentique. Les valeurs sûres demeurent les quartiers Beaurivage, Impérial, Saint-Charles ainsi que les secteurs des Halles et les abords du parc Mazon. Les prix moyens sont de 9 500 €/m² pour les maisons et 8 000 €/m² pour les appartements, du côté des biens haut de gamme, ils démarrent à 12 000€/m² et peuvent atteindre les 20 000 €/m² en présence d’une vue mer et de prestations telles qu’une terrasse, un garage ou un ascenseur.

À quelques encablures de là, le charme de Saint-Jean-de-Luz avec ses imposants hôtels particuliers en front de mer et ses typiques villas néo-basques aux colombages vermillon continue d’opérer sur les familles parisiennes en quête d’un lieu de villégiature. Le quartier résidentiel d’Aice Errota et les hauteurs de Sainte-Barbe sont très recherchés, tout comme le centre-ville. En face, sur la commune de Ciboure, la colline de Bordagain avec ses maisons dominant la baie recueille les suffrages des candidats acquéreurs. Il faut compter, en moyenne, 7 500 €/m² pour un appartement et un peu plus de 8 000 €/m² pour une maison en moyenne ; ces tarifs peuvent doubler en présence d’une vue mer.

Le marché de la location de vacances est relativement perturbé par la règlementation de 2023 n’autorisant plus les propriétaires de résidences secondaires de la Côte basque à louer leur bien en location meublée de courte durée (type « Airbnb »). De fait, il y a une pénurie d’offres affectant par ricochet la demande. Cette demande ne concerne pas la Côte landaise.

Cassis, le « Saint-Tropez » des Bouches-du-Rhône

Autour de Marseille se nichent quelques stations balnéaires pleines de charme. C’est le cas de Cassis, souvent qualifiée par les locaux de « petit Saint-Tropez ». Ce port de pêche lové dans l’écrin du Parc naturel des calanques attire les acheteurs français et étrangers à la recherche de biens offrant une vue panoramique sur la Baie de Cassis, le cap Canaille et les vignobles. Les prix font le grand écart : entre 8 000 et 15 550€/m². Un appartement de 120 m² avec 2 chambres, sur les hauteurs de Cassis se négocie autour d’un million d’euros.

Sainte-Maxime et Saint-Tropez, de part et d’autre du golfe

Sur la rive nord du golfe de Saint-Tropez, au pied du massif des Maures et disposant de 6 kilomètres de plage de sable fin, Sainte-Maxime bénéficie, en plus, du prestigieux label « Patrimoine du XXe siècle » pour son patrimoine éclectique et préservé. Équitablement répartie entre acheteurs français et étrangers (Néerlandais, Suisses, Allemands, Belges et Scandinaves), sa clientèle cible, depuis deux ans, les propriétés contemporaines ou récentes sans travaux avec un peu de terrain (au moins 2 000 m²), une vue mer et des prestations haut de gamme comme la climatisation, une piscine à débordement, des suites luxueusement équipées ou encore une salle de home cinéma. Le centre-ville (Sémaphore, Croisette) s’affiche comme une valeur sûre pour la proximité́ des commerces, des restaurants et les plages tout comme le quartier de La Nartelle, pour ses grandes villas avec vue mer. À quelques encablures, le secteur Beauvallon/Guerrevieille (Grimaud) est recherché pour ses domaines privés et son golf de 18 trous. Quant à la commune des Issambres, elle attire pour ses vues panoramiques.

Petit port de pêche apprécié par Colette ou Matisse, Saint-Tropez est devenue à la fin du XIXe siècle une terre d’inspiration pour les artistes et, depuis les années 60, le refuge de la jet set internationale. Pour ses projets immobiliers, celle-ci prospecte le centre du village avec une préférence marquée pour les appartements de grand standing proches de la place des Lices et le Vieux Port, deux spots qui constituent une forme de Graal immobilier. Le domaine exclusif et sécurisé́ des Parcs est considéré comme une référence pour les grandes fortunes françaises et européennes. Le secteur de la plage des Graniers séduit pour ses magnifiques villas. Internationale et très exigeante, notamment en matière d’environnement (voisinage, nuisances sonores, vis-à-vis…) et de services (conciergerie personnalisée 24/24, notamment), la clientèle cible majoritairement les villas avec de grandes piscines, de vastes espaces de vie et une vue panoramique. Leurs prix se sont stabilisés en 2023 : ils démarrent à 5 millions d’euros mais les plus belles propriétés changent de main entre 10 et 50 millions d’euros.

Cannes

Reliée à l’Europe et au reste du monde grâce aux aéroports de Nice Côte-d’Azur (30 minutes) et de Cannes-Mandelieu (10 minutes), Cannes est, depuis des décennies, l’une des destinations préférées de la clientèle internationale. Outre les Français traditionnellement présents sur le marché cannois, on trouve des clients internationaux originaires des États-Unis, d’Europe du Nord et de l’Est. En quête d’une résidence secondaire, ils disposent d’un budget compris entre 2 et 15 millions d’euros.

Palm Beach, la Croisette ainsi que les artères situées à̀ moins de 10 minutes à pied du Palais des Festivals sont recherchées tout comme, sur les hauteurs, les secteurs de Super Cannes et de la Californie.

Les acquéreurs privilégient les grands appartements et villas en parfait état. Avec leurs vues panoramiques, leurs terrasses et leurs jardins, les maisons anciennes, les penthouses et les (rares) villas contemporaines pied dans l’eau sont parmi les biens les plus recherchés. Viennent ensuite les villas contemporaines sur les collines ainsi que les pied-à-terre dans le centre-ville et sur la Croisette.

De l’autre côté du golfe de la Napoule, plus tranquille et plus abordable financièrement, Théoule-sur-Mer s’affiche comme un marché de report.