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16 juil. 24
Sous 5 à 10 ans, plus d'1,7 million de grands logements (T4 et plus) pourraient servir à développer le coliving ou l'habitat intergénérationnel sans consommer de foncier
Pour répondre aux besoins de la population, on estime que la France aura besoin de créer entre 380 000 et 520 000* logements par an au cours des prochaines années. Mais le marché immobilier est actuellement pris en étau entre, d’une part, une construction contrariée par l’ambition ZAN, qui rend le foncier artificialisable plus rare et plus cher, et la hausse des prix des matériaux, et d’autre part, une chute de la demande de logements du fait entre autres de l’envolée des taux d’emprunt de ces 2 dernières années (même si une légère baisse a été récemment constatée), de la disparition progressive des dispositifs d’incitation fiscale en faveur du neuf, et même des contraintes de rénovation énergétique imposées à des propriétaires-bailleurs qui ne souhaitent pas forcément s’engager dans des travaux.
Dans ces circonstances, quelles sont les pistes que les constructeurs, aménageurs et collectivités peuvent explorer pour parvenir à construire ces logements dont les Français ont besoin ? Terre de Données, start-up spécialisée en open-data territoriale, a réalisé un profil des résidences principales en France et de leurs occupants qui peut laisser présager qu’un gisement de logements neufs pourrait émerger du parc résidentiel occupé actuellement par les retraités de 80 ans et plus.
Une composition familiale et des besoins en pleine évolution
D’après les données (INSEE) étudiées par Terre de Données, on observe en France, entre 2009 et 2020, une forte tendance au resserrement de la taille des familles : +6 % de couples sans enfant, -2,8 % de familles avec enfant(s). Et le nombre de familles monoparentales a littéralement explosé (+22,8 %, équivalant à plus de 3 millions de familles en 2020).
Ce nouveau profil de famille suppose un besoin croissant de logements plus petits (T2 ou T3 notamment), voire d’autres formes d’habitat. On voit d’ailleurs émerger depuis quelques années l’habitat intergénérationnel, qui offre par exemple une solution d’hébergement aux étudiants (dont le budget est souvent restreint) et aux seniors (qui souhaitent rester le plus longtemps possible chez eux, sans être isolé, tant qu’ils n’ont pas de problème d’autonomie). Le coliving, quant à lui, peut offrir l’opportunitéà des familles modestes de partager les frais quand elles ne parviennent pas à accéder au logement social en raison d’un parc saturé.
Des résidences principales détenues à près de 30 % par des retraités
Pourtant, sur un peu plus de 30 millions de résidences principales, 29,2 % sont occupées par des retraités (soit 9 millions). En 2020, les 80 ans ou plus, à eux seuls, logent dans 2,8 millions de résidences principales et 63 % d’entre elles sont de type T4 ou plus (1,7 million). Compte tenu des décès et des entrées en établissements ou résidences spécialisés (Ehpad, résidences services, seniors…), une grande partie de ces logements devraient au cours des 5 à 10 prochaines années réintégrer le marché immobilier, à la vente ou à la location.
Un gisement de résidences à réhabiliter pour créer plus de logements adaptés
Les constructeurs, les aménageurs ou encore les collectivités pourraient donc trouver dans les habitats de ces seniors l’occasion de créer du logement sans besoin de foncier en repensant les espaces et en les réagençant de façon à répondre aux nouveaux besoins des Français.
La surélévation, l’exploitation des terrains inutilisés (et pourtant considérés comme artificialisés), la création de logement plus petits… sont autant de pistes à explorer.
* USH (www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/quels-besoins-en-logements-sociaux-l-horizon-2040), FPI (www.fpifrance.fr/presse/logement-neuf-la-demande-seffondre-en-2022), UNAM/ESPI (www.cahiers-espi2r.fr/1245).
