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13 nov. 24
L'immobilier de santé, le nouveau prime ?
Pendant des décennies, les bureaux et les commerces ont été considérés comme les actifs prime du marché immobilier, synonymes de performance, de liquidité et de sécurité. Toutefois, ces dernières années, l’évolution des taux d’intérêt, l’évolution des usages et les fluctuations économiques ont fragilisé la prééminence de ces classes d’actifs. Les bureaux, longtemps perçus comme une valeur sûre, ont été les premiers à ressentir les effets de la volatilité des taux, entraînant une baisse significative de leur valeur. En revanche, l’immobilier de santé s'est affirmé comme une classe d'actifs résiliente et prometteuse, méritant aujourd'hui de porter le statut de prime… à condition de s’entendre sur la définition du prime !
Une nouvelle définition de l'immobilier prime
Traditionnellement, le concept d'immobilier prime reposait sur l'emplacement, souvent résumé par la formule "emplacement, emplacement, emplacement". Pourtant, avec l'émergence de l'immobilier géré, une nouvelle approche s’est imposée. Dans l'immobilier de santé, l’exploitant est profondément lié à la valorisation de l’immeuble, car celui-ci constitue son principal outil de travail. Ce modèle diffère des bureaux et commerces, où la relation entre locataire et actif est moins exclusive, et donc plus distanciée et instable. Or, la stabilité est précisément ce qui définit, en dernière analyse, la notion de prime.
Les baux de longue durée, allant parfois jusqu'à 30 ans en Europe et 12 ans en France, offrent une stabilité que les autres classes d’actifs ont de plus en plus de mal à garantir. Cette résilience, couplée à des besoins structurels croissants, positionne désormais l'immobilier de santé comme un prime incontournable. Contrairement aux bureaux et commerces, qui depuis les années 70 sont arrivés aujourd’hui à maturité, le marché de la santé est porté par des dynamiques démographiques puissantes, notamment le vieillissement de la population.
Un actif résilient dans un environnement instable
L'immobilier de santé, lorsqu’il est loué à des opérateurs solides, ne se contente pas d'offrir une simple performance en matière de rendement ; il défend surtout une stabilité des valeurs, un atout crucial dans le contexte actuel. Alors que les bureaux et les commerces subissent la pression des cycles économiques, les investisseurs se tournent de plus en plus vers des actifs capables de résister aux crises et aux baisses de valeur. La quasi-totalité des SCPI spécialisées dans l’immobilier de santé, à l’image de Pierval Santé, en sont un exemple probant : elles ont traversé les turbulences récentes sans subir de dévalorisation, prouvant ainsi la solidité de cette classe d’actifs.
De l'actif alternatif à l'actif défensif : l’évolution de l’immobilier de santé
Il y a encore une dizaine d’années, l’immobilier de santé était perçu comme un actif de diversification, un complément au portefeuille d’un investisseur. Progressivement, au fil des crises économiques et des mutations du marché immobilier, son statut a évolué. Sur la période Covid on parle déjà de « classe d’actifs alternatifs ». Mais depuis la flambée des taux directeurs et la récente crise immobilière la santé a évolué vers le statut de « classe d’actifs alternatifs et défensifs ». De sorte qu’aujourd’hui cette classe d’actifs s’impose comme un véritable pilier de la résilience.
En tant qu'expert de ce secteur depuis plus de 10 ans, Euryale a pu contribuer à cette transformation en profondeur, en proposant une offre « pure santé » à une clientèle d’investisseurs particuliers et institutionnels. La demande croissante pour des structures de santé adaptées à une population vieillissante, combinée à des modèles économiques robustes, a fait de l’immobilier de santé une classe d’actifs incontournable, non plus perçue comme un simple complément, mais comme un acteur majeur du paysage immobilier.
L’immobilier de santé, un actif prime d’avenir
L'immobilier de santé redéfinit aujourd'hui les critères d'un actif prime. Là où les bureaux et les commerces s’étaient imposés par leur emplacement stratégique, l'immobilier de santé se distingue par sa gestion partenariale et sa résilience. Avec des baux longs, une stabilité renforcée et des besoins structurels soutenus par les dynamiques démographiques, cette classe d'actifs émerge comme un nouvel étalon de sécurité et de performance.
Les investisseurs, confrontés à des marchés plus volatils, privilégient désormais la stabilité des valeurs. Dans cette quête, l’immobilier de santé répond parfaitement à leurs attentes. Il n'est plus simplement une alternative ou un actif défensif ; il est devenu le nouveau prime, offrant des perspectives solides pour l'avenir.
