Galivel & Associés

Depuis le 1^er janvier 2025, le DPE s’impose comme un élément clé de décision, à l’instar de l’étage ou de l’exposition. Étalon de la performance énergétique des logements, il est le reflet de leur consommation d’énergie et de leur impact environnemental. À ce titre, il joue aujourd’hui un rôle clé dans la valorisation des biens, à travers « la valeur verte ».

Dans un contexte de durcissement de la réglementation, les enjeux de rénovation énergétique s’imposent non seulement pour répondre aux exigences de la loi, mais aussi pour préserver, voire augmenter la valeur vénale des biens. Au dernier quadrimestre 2024, la tendance s’est inversée : les propriétaires manifestent désormais un intérêt croissant pour des solutions de rénovation énergétique dont le DPE est le mètre étalon. Deux facteurs majeurs expliquent ce changement : l’augmentation du coût de l’énergie et la volonté de préserver la valeur vénale de leur patrimoine.

 

La valeur verte : outil économique et enjeu patrimonial

 

A la croisée des chemins entre information environnementale et outil économique, le DPE influence directement l’estimation et le prix de vente des biens immobiliers. L’inaction a un coût : ne pas engager de travaux de rénovation, c’est exposer son bien à une perte progressive de valeur, connue sous le nom de « décote brune ». Les biens classés G ou F, souvent affublés du surnom de « passoires thermiques », se vendent à des prix nettement inférieurs au marché. Cette décote s’accroît à mesure que les exigences environnementales se durcissent.

A titre d’exemple, un appartement situé à Montpellier en Occitanie, classé F et évalué à 215 000 €, pourrait perdre 5 % de sa valeur en trois ans sans rénovation, pour atteindre 204 250 €. En revanche, des travaux permettant d’atteindre la classe D feraient grimper sa valeur à 226 000 € (+11 000 €). 

 

« Depuis 2014, les notaires pointent du doigt une corrélation directe entre la classe DPE et les prix de l’immobilier. Les biens énergétiquement performants attirent davantage d’acheteurs et s’inscrivent comme des investissements durables et pérennes. Tout comme en 2023 avec l’interdiction des « super passoires » de classe G+ (plus 450kWh par m² d’énergie finale), depuis janvier 2025, l’interdiction de louer les logements classés G renforce cette dynamique. » observe Sylvain Lefevre, président de Synergiec.

 

La rénovation énergétique va au-delà d’une simple mise en conformité : elle améliore aussi le confort thermique, la durabilité des équipements et garantit une meilleure qualité de vie, permettant ainsi à des biens de répondre aux exigences actuelles des acquéreurs et du législateur !

 

Copropriétés : une action collective au bénéfice de tous

 

Dans une copropriété, la rénovation énergétique ne se limite pas aux parties privatives. Les travaux sur les façades, toitures ou systèmes de chauffage collectifs bénéficient à l’ensemble des propriétaires, tout en augmentant la base de valeur commune des appartements.

Dans cette copropriété montpelliéraine datant des années 70 ayant rénové son isolation et remplacé sa chaudière collective a constaté une hausse de plus de 5% de la valeur des appartements lors de reventes dès la fin des travaux.

Ces travaux profitent à l’ensemble des copropriétaires et valorisent la base patrimoniale collective, offrant des opportunités de revente ou de location nettement plus avantageuses dans les territoires n’ayant pas mis en place un dispositif d’encadrement des loyers.

 Pour les copropriétaires, le coût des travaux peut aussi être allégé grâce à des dispositifs financiers et des aides.

 

Reprenons l’exemple de l’appartement situé à Montpellier, initialement classé F et évalué à 215 000€.

 

Montant des travaux permettant de passer de la classe F à D : 25 000 €

 

Aides disponibles : 

• MPR (MaPrimeRénov’) Copropriété (gains de 50 % avec bonus « Sortie de passoire ») : 13 750 €
• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : 6 200 €

Reste à charge : 5 050 €

• Peut être réduit à 2 050 € ou 3 550 € si le propriétaire est classé comme « très modeste » ou « modeste » au sens de l’Anah.
• Peut être financés via un Eco-PTZ collectif (31,45 €/mois sur 20 ans pour 5 050€, 14,79 €/mois pour 3 550 € et 8,54 €/mois pour 2 050 €). 

Ces investissements permettent de gagner 11 000 € de valorisation tout en évitant une perte de 10 750 € sur trois ans, dans un scénario d’inaction.

 

 

Une méthode rigoureuse pour une prise de décision éclairée

Des acteurs comme Hebert Expertises et Synergiec offrent des outils précis pour mesurer l’impact des travaux sur la valeur vénale des biens. Leur approche repose sur la comparaison de trois scénarios :

• Valeur actuelle (sans travaux)
• Valeur après travaux
• Valeur après inaction (valeur décroissante aux alentours de 5% sur les 3 prochaines années

Cette transparence permet aux copropriétaires d’évaluer clairement le retour sur investissement et de prendre des décisions éclairées, en tenant compte des implications financières à court et long terme.

 

Un enjeu stratégique pour l’immobilier

La rénovation énergétique dépasse la seule quête d’économies d’énergie. Elle est devenue un levier patrimonial incontournable, garantissant la pérennité et la compétitivité des biens sur le marché immobilier. Dans un contexte où les attentes des acquéreurs convergent avec les exigences environnementales, anticiper ces transformations est un choix stratégique autant qu’économique.