Galivel & Associés

Avec une collecte brute à 4,7 Mds €[1], le secteur renoue avec des niveaux de collecte inférieurs aux années 2016-2022 mais en ligne avec les années 2014-2015. Alors que l’assurance-vie réduit son exposition à l’immobilier et que les taux d’intérêt sont moins favorables à l’acquisition de parts à crédit, dans un contexte où les marchés financiers battent des records, on peut considérer qu’il s’agit d’une bonne performance du secteur, qui dénote un goût constant des épargnants pour le véhicule SCPI. La SCPI reste, de loin, le meilleur outil pour attirer des capitaux en immobilier.

 

Ce constat doit être nuancé à deux niveaux. D’une part, le flux sortant (les associés qui demandent le retrait de leurs parts, y compris les parts en attente) est d’un niveau élevé en regard du flux entrant (les associés qui acquièrent des parts, i.e. la collecte brute). Il y a donc simultanément attractivité et/ou fuite des capitaux, selon les fonds et les sociétés de gestion. D’autre part, la collecte est monopolisée par les sociétés de gestion qui sont parvenues à maintenir la valeur de part de leurs principales SCPI. Cette variable reste un élément de fragilité du secteur, même si la baisse des taux directeurs devrait progressivement avoir pour effet de relâcher la pression sur les valeurs d’actifs.

Le taux de distribution moyen du secteur est de 4,72% en 2024* et l’évolution moyenne de la valeur de part est négative à -4,50%*. La lecture des performances est brouillée par les fortes divergences entre 3 groupes de SCPI :

• Les SCPI dont le prix de part a baissé, parfois dans des proportions « à deux chiffres ». Ces SCPI ont généralement en commun d’être exposées à des actifs de bureaux de grande taille, acquis durant les années de taux bas et commercialisées largement via les contrats d’assurance-vie. Elles ont subi de plein fouet les effets de la hausse brutale des taux directeurs en 2022-2023.
• Les SCPI dont le patrimoine a été constitué depuis la hausse des taux, qui emmagasinent des rendements élevés. Dans ce groupe, on trouve des SCPI de 3-4 ans et aussi des SCPI nouvellement créées (18 créations de SCPI en 2024) et qui se définissent généralement comme opportunistes.
• Les SCPI matures, mais qui sont parvenues à maintenir leur valeur de part. Le marché a généralement renouvelé sa confiance à ces SCPI résilientes.

 

Compte tenu de la divergence entre ces 3 groupes, la performance moyenne du secteur a moins de signification en 2024. En outre, c’est à l’aune du track record des SCPI et des Sociétés de Gestion que les conseillers en gestion de patrimoine feront leur choix, plutôt que sur le rendement des premières années. Sur les 10 premiers collecteurs en 2024 parmi les sociétés de gestion, 7 ont été créées avant 2015.

Le marché des SCPI reste dans un moment « de transition » entre une période de taux bas propice à une collecte massive et une période de taux plus élevés où l’immobilier sera en compétition avec des produits financiers « alternatifs » en plein essor (structurés, cryptos, private equity etc.). En outre, la hiérarchie des acteurs, du moins en termes de collecte, se modifie sensiblement.

 

Dans ce contexte de transformation, Euryale entend maintenir le cap de la thématique santé ; seule classe d’actifs à traverser à la fois la crise du Covid puis la hausse des taux directeurs sans effondrement de sa valeur. L’immobilier de santé a prouvé sa résilience, fondée sur une structure de baux longs et une activité portée par des besoins démographiques avérés. Face au bousculement des acteurs et des certitudes, la proposition de valeur d’Euryale est avant tout de constituer la brique défensive d’une allocation diversifiée en complément de la brique opportuniste.

 

[1] Source : ASPIM