Galivel & Associés

Depuis 12 ans la FNAIM du Grand Paris étudie l’évolution du montant des charges payées par les copropriétaires à Paris. Cette 12^ème édition repose sur l’analyse des charges, en 2023, de 27 334 lots (principaux* et annexes** confondus), répartis dans 1 271 immeubles situés à Paris intra-muros (cela équivaut à 21,5 lots en moyenne par immeuble).

Les données sont extraites directement de la comptabilité des syndics et recouvrent les postes :

• 60 (achats de matières et fournitures : eau, électricité, chauffage collectif, énergie…),
• 61 (services extérieurs : ascenseurs, maintenance, assurances…),
• 62 (frais d’administration et honoraires : forfait syndic, frais postaux…),
• 63 (impôts et taxes : balayage, ramassage des ordures, taxe foncière…),
• 64 (frais de personnel : concierge salarié sur place…),
• 66 (charges financières des emprunts, agios…)
• 67 (travaux et opérations exceptionnels).

Le montant des charges est évalué par lot (lot principal + lots annexes) et par m² de surface assurée (parties communes + lots principaux + lots annexes).

Entre 2022 et 2023, les charges de copropriété ont augmenté de 10,71 %

En 2023, le montant annuel des charges est de 43,34€ par m² de surface assurée et de 2 453€ par lot.

Tous les postes analysés ont augmenté et c’est la première fois depuis 11 ans que l’indice général passe aussi significativement au-dessus de la barre des 100 : en 2023 il s’établit à 110,7 (vs. 100,14 en 2022).

Ce sont les postes 60 et 61 qui ont subi les plus fortes hausses, avec respectivement +12,9 % et +12,8 %. Le montant de l’achat des matières premières et fournitures est passé de 9,48€/m² en 2022 à 10,7€/m² en 2023. Les services extérieurs, quant à eux, coûtaient aux copropriétaires 12,7€/m² en 2022, et 14,33€/m² en 2023.

Au sein de l’ensemble des postes analysés, les plus fortes hausses, portées par l’augmentation des prix de l’énergie, des matières premières et des salaires, sont :

• l’eau froide avec +12,8 % ;
• le chauffage collectif avec +11,7 % ;
• l’entretien et la maintenance + 10,8 % ;
• les primes d’assurance + 10,1 % ;
• l’électricité + 8,8 % ;
• l’impôts et les taxes + 8,2 % ;
• et les frais de personnel + 7,83 %.

La hausse la moins marquée est celle de la rémunération des syndics avec + 3,74 %.

En termes de poids dans le portefeuille des copropriétaires, le top 3 des postes qui coûtent le plus cher en 2023 sont :

• les frais de personnels (tels qu’un gardien salarié par la copropriété) avec 636,4€/lot
• le chauffage collectif avec 517,14€/lot
• l’eau froide à hauteur de 297,79€/lot.

Par ailleurs, les ménages franciliens ont maintenu en 2023 une dynamique stable d’investissement en matière de travaux, avec un peu plus de 2,6 Md € dépensés. Ainsi, pour chaque euro dépensé en charges de copropriété, 1,66 € est consacré en plus à des travaux.

Explorer avec son syndic les différentes pistes pour réduire les charges

Dans un contexte de prix élevés de l’énergie et des matières premières, sur lesquels les ménages n’ont aucune marge de manœuvre, la FNAIM du Grand Paris recommande aux copropriétaires de faire appel à leurs syndics et à leur expertise pour réduire les charges de copropriété.

En tant que cheville ouvrière d’une copropriété, l’implication du syndic, son action, sa collaboration étroite avec le conseil syndical, avec l’approbation des copropriétaires, sont des conditions sine qua non au maintien d’un immeuble en bon état et dans les normes, des facteurs essentiels à sa durabilité.

Le syndic accompagne et conseille les copropriétaires dans leurs décisions majeures, les informe des nouvelles lois et réglementations, conseille sur les travaux de maintenance et de réparation à réaliser et à prioriser, tient les comptes pour une gestion saine, et accompagne dans le choix de prestataires de qualité. Il est l’interlocuteur clef des copropriétaires.

Comment réduire les charges, à titre collectif, pour l’ensemble de la copropriété ?

• mettre en concurrence régulièrement les contrats et abonnements (électricité, chauffage, prestation de nettoyage et de maintenance, assurances…) et les adapter aux besoins réels de l’immeuble ;
• surveiller les installations et équipements pour prioriser et planifier les travaux (plomberie, façades, toitures, ascenseurs…) ; de petites réparations réalisées immédiatement et régulièrement peuvent éviter des pannes et/ou des travaux plus coûteux ultérieurement ;
• régler les températures du chauffage en commun sur 19°C le jour et 16°C la nuit ;
• installer des dispositifs de comptage individuel (eau froide, eau chaude, chauffage) ;
• planifier des travaux de rénovation et d’optimisation énergétique (chaudière, isolation, installation de robinets thermostatiques…) ;
• privilégier les solutions à l’amiable aux procédures judiciaires longues et coûteuses ;
• louer les parties communes (ancienne loge, emplacement en toiture…) et ne pas laisser de logement commun vacant pour éviter la taxe sur les locaux vacants ;
• revendre l’énergie produite par des panneaux solaires ;
• privilégier un contrat avec un prestataire de services plutôt que l’embauche d’un employé d’immeuble ;
• négocier avec la mairie une salle associative pour les assemblées générales, avec le syndic lui-même s’il en a une, ou avec l’un des copropriétaires pour les petites copropriétés.

Baisse des impayés et pourtant une nouvelle loi Habitat dégradé ?
Bien que les charges de copropriété soient en augmentation, le registre national des copropriétés fait état d’une réduction des impayés. Ainsi, entre 2022 et 2023, les copropriétés comprenant entre 11 et 49 lots ont vu leurs impayés diminuer de -26 %. Les données recensées par cet outil ont vocation à orienter les pouvoirs publics dans leurs décisions en matière de copropriétés. Pourtant, la nouvelle loi habitat dégradé du 9 avril 2024 se fonde entre autres sur les impayés pour lutter contre les copropriétés dégradées.

Elle oblige dorénavant les syndics, sous peine de pénalité à leur encontre, à demander en justice la désignation d’un mandataire ad’hoc dès lors qu’il est constaté, à la clôture des comptes, 25 % d’impayés (ou 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots). S’il est certain que les copropriétés dégradées souffrent d’impayés sur de très longues périodes, empêchant ensuite, de fait, les syndics de rémunérer les prestataires chargés d’entretenir et de réparer les équipements, il est toutefois impossible de limiter à ce critère unique, l’origine de la dégradation d’une copropriété.

Comptabiliser 15 à 25 % d’impayés au moment de la clôture des comptes n’est pas inhabituel (même si les syndics, bien sûr, ne l’encouragent pas) et n’atteste en rien d’une dégradation fatale de la copropriété. Dans la quasi-totalité des cas la situation se régularise dans les semaines ou les mois qui suivent, grâce à l’action des syndics en matière de recouvrement (souvent à l’amiable et même parfois avec des ajustements de mensualités).

Sur la base des données du registre national des copropriétés : en 2023, plus de 572 000 copropriétés ont été immatriculées, dont plus de 407 000 ont renseigné leur taux d’impayés. Parmi ces dernières, plus de 141 000 seraient visées par le dispositif de la loi habitat dégradé. Pour ces seules copropriétés déclarantes, le coût total des frais de justice (frais d’avocat et de rémunération du mandataire ad’hoc) équivaudrait à 850 M€.

En plus de coûter de l’argent à des copropriétaires qui ne se trouvent pourtant pas dans une copropriété à problèmes, cette nouvelle loi démontre une fois de plus la déconnexion entre les décisions des pouvoirs publics et les réalités du terrain.

Rénovation énergétique, illustration de la surdité des pouvoirs publics à l’égard des besoins des Français et des conseils des professionnels
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques en est une autre démonstration. Malgré des artisans RGE en nombre insuffisant pour faire face aux très nombreux chantiers et des aides financières qui changent trop souvent de critères d’éligibilité et de montants, pour que les propriétaires-bailleurs s’engagent sereinement dans des travaux, le gouvernement a confirmé, sans exception possible (rejet de la PPL Marchive-Echaniz), qu’aucun logement classé G ne peut être loué depuis le 1^er janvier 2025.

Dans un contexte de crise dramatique du logement, où chaque nouvelle annonce de bien proposé à la location génère plusieurs centaines d’appels dans l’heure, il est incompréhensible pour les professionnels de l’immobilier que le gouvernement refuse d’écouter leurs recommandations, pourtant issues d’un travail quotidien sur le terrain.

« Nous savons tous que les propriétaires d’un bien classé G ne peuvent pas toujours faire un saut d’étiquette suffisant en réalisant des travaux sur les seules parties privatives. Si la copropriété n’engage pas de travaux sur l’ensemble du bâti, les copropriétaires bailleurs sont coincés. Or, rappelons-le, une copropriété regroupe des ménages qui ne sont pas tous contraints pas les mêmes obligations selon qu’ils soient occupants, bailleurs à titre de résidence principale, ou à titre de résidence touristique, etc. Il n’est pas équitable de mettre les interdictions de location sur le dos des seuls propriétaires bailleurs de logements.

Dans un contexte de pénurie du marché locatif, la FNAIM du Grand Paris recommande de supprimer les interdictions de location.

D’une manière plus générale, j’aimerais que notre nouveau gouvernement et notre nouveau parlement prennent vraiment conscience de la gravité de la situation du logement en France. Il nous faut une véritable stratégie à long terme et j’ai l’intime conviction que c’est en rééquilibrant plus justement les obligations qui pèsent sur les propriétaires-bailleurs et les incitations qui leur sont accordées que nous pourrons agir en profondeur et dans la durée pour continuer à proposer des logements aux Français » affirme Olivier Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris.

* Lot principal : logement, commerce, bureau

** Lot annexe : cave, parking, remise